ЧИ БУТИ РИНКУ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОЇ ЗЕМЛІ В УКРАЇНІ ?

Чи бути ринку сільськогосподарської землі в Україні - одне з найактуальніших, обговорюваних і резонансних питань, яке хвилює багатьох: з одного боку - Міжнародний валютний фонд, який час від часу перед черговим кредитним траншем нагадує про обіцянки запустити ринок сільськогосподарської землі в Україні, з іншого боку - власники невеликих земельних паїв, які все ще мають надію отримати хоч якісь кошти від продажу, з третього боку - великі агрохолдинги, які навіть уявити бояться, чим для них можуть обернутися земельні нововведення в законодавстві.

На даний час існують певні обмеження, пов'язані з відчуженням земельних ділянок сільськогосподарського призначення, введені ще Законом України «Про угоди про відчуження земельної частки (паю)», а потім продовжені Земельним кодексом України.

Зокрема, забороняється купівля-продаж або будь-яке інше відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі для ведення особистого сільськогосподарського виробництва, а також земельних часток (паїв). Винятком із загального правила є передача у спадок, обмін земельної ділянки на іншу земельну ділянку, вилучення (викуп) земельних ділянок для суспільних потреб та зміна цільового призначення земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Під забороною також перебуває внесення права на земельну частку (пай) до статутного капіталу господарських товариств, а також передача земель сільськогосподарського призначення у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.

Одним з найбільш резонансних питань, яке стоїть перед українськими парламентаріями в ході земельної реформи, є надання можливості іноземним громадянам і юридичним особам купувати сільськогосподарські угіддя. Тому метою даної статті є дослідження розвитку ринку сільськогосподарської землі в деяких країнах Східної Європи в контексті надання іноземцям та нерезидентам права придбання сільськогосподарських угідь в Україні.

Польща

До 2004 року в Польщі заборонялося придбання сільськогосподарських земельних ділянок іноземцями та нерезидентами. Під час входження Польщі до складу Європейського Союзу в 2004 році, Актом про умови приєднання Польщі до Європейського Союзу був введений перехідний період на дванадцять років протягом якого положення польського законодавства, що обмежують купівлю землі іноземцями та юридичними особами-нерезидентами, могли залишатися в силі.

За загальним правилом, протягом перехідного періоду зазначені особи могли придбати землі сільськогосподарського призначення тільки після отримання спеціальних дозволів від Міністерства внутрішніх справ і управління [Ministry of Interior and Administration] при відсутності заперечень з боку Міністра національної оборони [Minister of National Defence] і Міністра сільського господарства та розвитку сільських районів [Minister of Agriculture and Rural Development]. Більш того, іноземцю або юридичній особі-нерезиденту необхідно було довести, що придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення не становить ніякого ризику для захисту, національної безпеки або громадського порядку і не суперечить міркуванням соціальної політики і охорони здоров'я, а також підтвердити зв'язок з Республікою Польща (дозвіл на тимчасове перебування, членство в урядовому органі, здійснення бізнесу або сільськогосподарської активності і.т.д.). Отримання вищезгаданого дозволу не було потрібно, коли громадянин держави-члена Європейського Союзу був самозайнятим фермером, а також законно перебував на території Польщі і орендував землю безперервно протягом трьох років.

Перехідний період закінчився в 2016 році і з того часу, громадяни і компанії - резиденти держав-членів Угоди про Європейський економічний простір та Швейцарії більше не зобов'язані отримувати дозволи Міністерства внутрішніх справ і управління [Ministry of Interior and Administration], проте придбання сільськогосподарських земель і далі контролюється державою. Незважаючи на те, що резидентам держав, які не є членами Європейського Союзу, за загальним правилом, необхідно отримувати дозвіл Міністерства внутрішніх справ і управління Польщі, зацікавленість в купівлі сільськогосподарської землі в Польщі не зменшується. Відповідно до офіційної статистики Міністерства внутрішніх справ і управління Польщі, в 2017 році було видано 224 дозволи на придбання 270 земельних ділянок, в тому числі сільськогосподарського призначення. Вельми цікавим є той факт, що серед 224 дозволів, які були видані, українські громадяни отримали 134.

Чехія

Через схожий досвід скасування обмежень на купівлю сільськогосподарських угідь пройшла Чеська Республіка. Аналогічно Польщі, до 2004 року в Чехії було заборонено придбання сільськогосподарської землі іноземцями та нерезидентами. Однак, як результат, приєднання Чеської Республіки до Європейського Союзу в 2004 році, був встановлений перехідний період в сім років, протягом якого дозволялося дію положень чеського законодавства, спрямованого на обмеження продажу сільськогосподарської землі іноземним громадянам і нерезидентам. При цьому навіть під час перехідного періоду дозволялася купівля сільськогосподарської землі у випадках, коли нерезидент мав посвідку на проживання громадянина держави-члена Європейського Союзу, був зареєстрований як приватний підприємець-фермер і постійно проживав на території Чеської Республіки протягом останніх трьох років. На сьогодні перехідний період закінчився і обмеження, що діяли під час нього, скасовані.

Болгарія

До 2005 року купівля сільськогосподарської землі іноземцями та іноземними юридичними була заборонена і в Болгарії. Виняток становили випадки придбання сільськогосподарської землі в порядку спадкування за законом, але навіть в таких випадках нерезиденти повинні були передати таке майно протягом трьох років з моменту відкриття такої спадщини. Після вступу Болгарії до Європейського Союзу, було встановлено перехідний період терміном на сім років, після спливу якого громадянам і юридичним особам - резидентам держав-членів Європейського Союзу та Європейського економічного простору повинна бути надана можливість придбання сільськогосподарських земель.

Однак, навіть на вказаний перехідний період, не повинно було існувати будь-яких обмежень для придбання сільськогосподарської землі для самозайнятих фермерів - громадян держав-членів Європейського Союзу, які на законних підставах проживають на території Болгарії, крім обмежень, які встановлені і для болгарських громадян. На даний час, придбання землі сільськогосподарського призначення громадянами і юридичними особами - резидентами держав-членів Європейського Союзу та Європейського економічного простору дозволено.  Громадянам та юридичним особам - резидентам інших держав дозволяється придбання сільськогосподарських земель тільки на підставі міжнародного договору з Республікою Болгарія, який повинен бути ратифікований парламентом - Народним зібранням Болгарії. При цьому заборонено придбання права власності на сільськогосподарські угіддя: 1) компаніями, учасниками яких є компанії з низькоподаткових юрисдикцій (офшорні компанії); 2) компаніями, акціонерами або партнерами яких є фізичні особи - громадяни і компанії - резиденти держав, які не є членами Європейського Союзу, а також Європейського економічного простору і з якими не укладено міжнародних договорів, які дозволяють придбання сільськогосподарських угідь; 3) акціонерними товариствами, які випустили акції на пред'явника.

Підсумки

Таким чином, ми бачимо, що заборона на придбання сільськогосподарської землі в тій чи іншій формі існувала в вищеописаних країнах Східної Європи до їх вступу в Європейський Союз. Наявність такої заборони в Україні - абсолютно нормальний історичний етап розвитку нашої країни.
Тим не менше, обравши європейський вектор розвитку, скасування мораторію на продаж сільськогосподарських угідь (в тому числі для іноземців) і як наслідок - розвиток ринку сільськогосподарської землі - це всього лише питання часу. Законодавство Європейського Союзу зобов'язує своїх членів передбачити можливість іноземним особам купувати сільськогосподарську землю, а також прописати чіткі, зрозумілі і недискримінаційні правила для реалізації такої можливості.

Автор: Вікторія Сергійчук, юрист OSTIN Law Firm

Джерело: Юридична практика, http://pravo.ua/article.php?id=100117304

logo