Быть ли рынку сельскохозяйственной земли в Украине – один из самых актуальных, обсуждаемых и резонансных вопросов, который волнует многих: с одной стороны – Международный валютный фонд, который время от времени перед очередным кредитным траншем напоминает об обещаниях запустить рынок сельскохозяйственной земли в Украине, с другой стороны – собственников небольших земельных паев, которые все еще имеют надежду выручить хоть какие-либо средства от продажи, с третьей стороны – крупные агрохолдинги, которые даже представить бояться, чем для них могут повернуться земельные нововведения.
На данный момент существуют определенные ограничения, связанные с отчуждением земельных участков сельскохозяйственного назначения, введенные еще Законом Украины «О соглашениях об отчуждении земельной доли (пая)», а потом продленные Земельным кодексом Украины.
В частности, запрещается купля-продажа или какое-либо другое отчуждение земельных участков и смена целевого назначения земельных участков, которые пребывают в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре для ведения личного сельскохозяйственного производства, а также земельных долей (паев). Исключением из общего правила является передача в наследство, обмен земельного участка на другой земельный участок, изъятие (выкуп) земельных участков для общественных нужд и изменение целевого назначения земельных участков с целью их предоставления инвесторам – участникам соглашений о разделе продукции для осуществления деятельности по таким соглашениям.
Под запретом также пребывает внесение права на земельную долю (пай) в уставный капитал хозяйственных обществ, а также передача земель сельскохозяйственного назначения в собственность иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам.
Одним из наиболее резонансных вопросов, который стоит перед украинскими парламентариями в ходе земельной реформы, является предоставление возможности иностранным гражданам и юридическим лицам приобретать сельскохозяйственные угодья. Поэтому целью данной статьи является исследование развития рынка сельскохозяйственной земли в некоторых странах Восточной Европы в контексте предоставления иностранцам и нерезидентам права приобретения сельскохозяйственных угодий.
Польша
До 2004 года в Польше запрещалось приобретение сельскохозяйственных земельных участков иностранцами и нерезидентами. Во время вхождения Польши в состав Европейского Союза в 2004 году, Актом об условиях присоединения Польши к Европейскому Союзу был введен переходный период на двенадцать лет в течение которого положения польского законодательства, ограничивающие покупку земли иностранцами и юридическими лицами-нерезидентами, могли оставаться в силе.
По общему правилу, в течение переходного периода указанные лица могли приобрести земли сельскохозяйственного назначения только после получения специальных разрешений от Министерства внутренних дел и управления [Ministry of Interior and Administration] при отсутствии возражений со стороны Министра национальной защиты [Minister of National Defence] и Министра сельского хозяйства и развития сельских районов [Minister of Agriculture and Rural Development]. Более того, иностранцу или юридическому лицу-нерезиденту необходимо было доказать, что приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения не представляет никакого риска для защиты, национальной безопасности или общественного порядка и не противоречит соображениям социальной политики и общественного здравоохранения, а также подтвердить связь с Республикой Польша (разрешение на временное пребывание, членство в правительственном органе, осуществление бизнеса или сельскохозяйственной активности и.т.д.). Получения вышеупомянутого разрешения не требовалось, когда гражданин государства-члена Европейского Союза был самозанятым фермером, а также законно пребывал на территории Польши и арендовал землю непрерывно в течение трех лет.
Переходный период закончился в 2016 году и с того времени, граждане и компании – резиденты государств-членов Соглашения о Европейском экономическом пространстве и Швейцарии больше не обязаны получать разрешения Министерства внутренних дел и управления [Ministry of Interior and Administration], однако приобретение сельскохозяйственных земель и дальше контролируется государством. Несмотря на то, что резидентам государств, которые не являются членами Европейского Союза, по общему правилу, необходимо получать разрешение Министерства внутренних дел и управления Польши, заинтересованность в покупке сельскохозяйственной земли в Польше не уменьшается. В соответствии с официальной статистикой Министерства внутренних дел и управления Польши, в 2017 году было выдано 224 разрешения на приобретение 270 земельных участков, в том числе сельскохозяйственного назначения. Весьма интересным является тот факт, что среди 224 разрешений, которые были выданы, украинские граждане получили 134.
Чехия
Через похожий опыт отмены ограничений на покупку сельскохозяйственных угодий прошла Чешская Республика. Аналогично Польше, до 2004 года в Чехии было запрещено приобретение сельскохозяйственной земли иностранцами и нерезидентами. Однако, как результат, присоединения Чешской Республики к Европейскому Союзу в 2004 году, был установлен переходный период в семь лет, в течение которого разрешалось действие положений чешского законодательства, направленного на ограничения продажи сельскохозяйственной земли иностранным гражданам и нерезидентам. Однако, даже во время переходного периода разрешалась покупка сельскохозяйственной земли в случаях, когда нерезидент имел вид на жительство гражданина государства-члена Европейского Союза, был зарегистрирован как частный предприниматель-фермер и постоянно проживал на территории Чешской Республики в течение последних трёх лет. На сегодня переходный период закончился и ограничения, действовавшие во время него, отменены.
Болгария
До 2005 года покупка сельскохозяйственной земли иностранцами и иностранными юридическими была запрещена и в Болгарии. Исключение составляли случаи приобретения сельскохозяйственной земли в порядке наследования по закону, но даже в таких случаях нерезиденты должны были передать такое имущество в течение трех лет с момента открытия такого наследства. После вступления Болгарии в Европейский Союз, был установлен переходный период сроком на семь лет, по истечению которого гражданам и юридическим лицам - резидентам государств-членов Европейского Союза и Европейского экономического пространства должна быть предоставлена возможность приобретения сельскохозяйственных земель.
Однако, даже на указанный переходный период, не должно было существовать каких-либо ограничений для приобретения сельскохозяйственной земли для самозанятых фермеров – граждан государств-членов Европейского Союза, которые законно проживают на территории Болгарии, кроме ограничений, которые установлены и для болгарских граждан. На данный момент, приобретение земли сельскохозяйственного назначения гражданами и юридическими лицами – резидентами государств-членов Европейского Союза и Европейского экономического пространства разрешено. Гражданам и юридическим лицам – резидентам других государств разрешается приобретение сельскохозяйственных земель только на основании международного договора с Республикой Болгария, который должен быть ратифицирован парламентом - Народным собранием Болгарии. При этом запрещено приобретение права собственности на сельскохозяйственные угодья: 1) компаниями, участниками которых являются компании из низконалоговых юрисдикций (оффшорные компании); 2) компаниями, акционерами или партнерами которых являются физические лица – граждане и компании - резиденты государств, которые не являются членами Европейского Союза, а также Европейского экономического пространства и с которыми не заключены международные договора, разрешающие приобретение сельскохозяйственных угодий; 3) акционерными обществами, которые выпустили акции на предъявителя.
Итоги
Таким образом, мы видим, что запрет на приобретение сельскохозяйственной земли в той или иной форме существовал в вышеописанных странах Восточной Европы до их вступления в Европейский Союз. Наличие такого запрета в Украине – абсолютно нормальный исторический этап развития нашей страны. Тем не менее, выбрав европейский вектор развития, отмена моратория на продажу сельскохозяйственных угодий (в том числе для иностранцев) и как следствие – развитие рынка сельскохозяйственной земли – это всего лишь вопрос времени. Законодательство Европейского Союза обязывает своих членов предусмотреть возможность иностранным лицам приобретать сельскохозяйственную землю, а также прописать четкие, понятные и недискриминационные правила для реализации такой возможности.
Автор: Виктория Сергейчук, юрист OSTIN Law Firm