Під час розквіту кредитування в Україні (2004- 2008 роки) кредитні кошти видавалися практично на все, при цьому великі суми кредитів зазвичай забезпечувалися іпотекою. Проблема, пов'язана з питанням виконання умов кредитних договорів, забезпечених іпотекою, була завжди: позичальники з різних причин не могли, а іноді і не хотіли, виконувати умови кредитного договору, а кредитори намагалися повертати свої кошти шляхом звернення стягнення на нерухоме майно, а коли настала фінансова криза, це питання стало ще гострішим.

Аналіз положень статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку» (Закон № 898-IV), статей 328, 335, 376, 392 Цивільного кодексу (ЦК) України дає підстави для висновку про те, що законодавцем визначено три способи задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий (на підставі рішення суду) і два позасудових (на підставі виконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя).

У цій статті ми поговоримо про одвічне питання: бій між боржником і кредитором - про оскарження права власності кредитора на іпотечне майно, яке було здійснено шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Дане право кредитора передбачено статтею 37 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Варто зазначити, що для здійснення цього права необхідно здійснити ряд обов'язкових дій і виконати деякі умови законодавства. Як показує практика, не завжди кредитори вважають за потрібне (за доцільне) здійснювати такі дії і виконувати умови.

І ось боржник дізнається про постановку на баланс кредитора нерухомості, яка ще вчора належала йому, і виходить так, що ця ж нерухомість вже боржникові не належить.

Реєстрація

Відповідно до Закону № 898-IV, рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що виступає предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. У свою чергу Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (Закон № 1952-IV) в статті 37 визначає відразу два шляхи оскарження рішень державних реєстраторів (якими в подібних випадках є і нотаріуси): шляхом подачі скарги в Міністерство юстиції України (його територіальні органи) або в суд.
На підставі частини 1 статті 2 Закону № 1952-IV державна реєстрація прав на нерухоме майно та їх обтяжень складається в офіційному визнанні та підтвердженні державою фактів придбання, зміни або припинення прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Як не дивно, але один з найважливіших питань при судовому захисту права власності іпотекодавця починається з визначення юрисдикції розгляду відповідних спорів. Виходячи з постанови пленуму Вищого адміністративного суду України «Про окремі питання юрисдикції адміністративних судів» від 20 травня 2013 року № 8, можна сказати, що в основному така категорія суперечок підлягала розгляду в адміністративних судах, однак постанова Верховного Суду України від 14 червня 2016 року по справі № 826/4858/15 внесла своє зерно розбрату, акцентувавши увагу всіх судів при розгляді спорів в разі визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора на наявності аспекту приватноправових відносин між кредитором і позичальником, а ця межа дуже тонка. Так, в подібних ситуаціях іпотекодержателі почали «грати» з позичальником, затягуючи спочатку час в загальних судах, а потім подавали відповідну заяву про закриття провадження у зв'язку з непідвідомчістю. Суд, враховуючи різні підстави, задовольняв таку заяву, а в цей період закінчувався термін у позичальника для пред'явлення відповідного позову в адміністративний суд. Після відкриття провадження в адміністративному суді кредитор знову подавав заяву про закриття провадження, змінивши прохальну його частина і реквізити суду, і ситуація повторювалася, а позичальник залишався без майна і з двома постановами різних судів про закриття провадження у зв'язку з непідвідомчістю.  

Нові кодекси 

Анонсовані зміни до процесуальних кодексів України обіцяли дану проблему вирішити. Згідно з абзацом 2 частини 1 статті 19 Цивільного процесуального кодексу (ЦПК) України в чинній редакції, суди розглядають в порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій за умови, що такі вимоги є похідними від спору щодо даного майна або майнових прав, якщо спір підлягає розгляду в місцевому загальному суді і переданий на його розгляд з такими вимогами. У той же час в частині 3 статті 19 Кодексу адміністративного судочинства (КАС) України підкреслюється, що адміністративні суди не розглядають позовні вимоги, які є похідними від вимог в приватноправовій суперечці і заявлені разом з ними, якщо спір підлягає розгляду в порядку іншого, не адміністративного , судочинства і знаходиться на розгляді відповідного суду. Норма викладена по-новому, але проблема залишилася. Звертаємо увагу: ЦПК України дає підстави розглядати і виборювати право власності кредитора, придбане ним в порядку статті 37 Закону № 898-IV тільки тоді, коли такі вимоги є похідними. Мало хто з боржників буде заперечувати проти наявності заборгованості взагалі. Навіть в разі відмови кредитору в задоволенні вимог про стягнення заборгованості в зв'язку із закінченням строків позовної давності іпотека не припиняє свого існування, що підтверджує усталена судова практика з урахуванням іпотеки від основного зобов'язання. Новий суд Великої палати Верховного Суду (ВС) в свою чергу приймає взаємовиключну практику в подібних правовідносинах, зокрема, 4 квітня 2018 року за розгляді справи № 817/1048/16 ВС зазначив, що суперечки, що стосуються державних реєстраторів, які не відносяться до адміністративної юрисдикції , оскільки стосуються майнового інтересу і обов'язково будуть впливати на майнові права особи, щодо якої ці реєстраційні дії будуть скасовані. Така ж позиція щодо права процесуального була висловлена ​​Верховним Судом України - зокрема, в постанові від 24 січня 2017 року по справі № 815/6165/14. Однак в цей же день (4 квітня 2018 роки) Велика палата Верховного Суду приймає постанову по справі № 826/9928/15 і піднімає питання підвідомчості розгляду спорів про оскарження дій державного реєстратора. 

Висновки  

Всі ми розуміємо, що позичальникові потрібно забезпечити своє право на справедливий суд, передбаченої статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, проте межа підвідомчості вкрай тонка і залежить від багатьох факторів, в тому числі від завантаженості судів і наявності бажання «відфутболити справу» , а тому триває формуватися судова практика, яка вже зараз натякає, що судам загальної юрисдикції потрібно готуватися до збільшення кількості подібних справ у виробництві. Пропоную використовувати даний шлях як альтернативу судовому розгляду тільки в тому випадку, коли позичальник просто не бачить для себе ризику, що його майно може бути продано кредитором третій особі (добросовісного набувача), що зробить його повернення ще більш проблематичним. Таким чином, арсенал для боротьби є у обох сторін, але кредиторам потрібні гроші тут і зараз, а тому вони не проти домовлятися.

Автор: Євген Яценко, адвокат OSTIN Law Firm

Джерело: Юридична практика, http://pravo.ua/article.php?id=100117265